Подборка наиболее важных документов по вопросу аренды в рамках банкротства (нормативно-правовые акты, формы, статьи, советы экспертов и т.д.).
Судебная практика
Перечень позиций Верховного Суда РФ по статье 22 Земельного кодекса РФ «Аренда участков», ст. 3. 1. 1. Право аренды федерального участка на срок менее пяти лет в связи с признанием арендатора банкротом, если в договоре аренды содержится запрет на такую передачу (позиция Верховного Суда РФ), Оно не может быть передано другому лицу без согласия арендодателя. >.
Позиция суда по спорным вопросам. Гражданское право (Новое поступление): Требование о расторжении договора аренды лесного участка в случае банкротства арендатора рассматривается в общем исковом если право аренды не признано активом должника в связи с уступкой арендодателем прав арендатора по договору.
Статьи, комментарии и ответы на вопросы.
Путеводитель по судебной практике. Прокат. Общее положение 15. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в случае банкротства (несостоятельности) арендатора.
Регулирующий орган.
Федеральный закон от 26. 10. 2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ред. от 08. 08. 2024, с изм. от 07. 10. 2024) (с изм. и доп., с вступает в силу с 08. 09. 2024 г.) 5. Обязательства, вытекающие из договоров аренды недвижимого имущества, энергоснабжения, оказания коммунальных услуг и договоров банков на право пользования соответствующими результатами, могут быть включены в состав имущества банка, а обязательства переданы покупателю. Обязательства, вытекающие из договоров аренды недвижимого имущества.
Процедура заключения договора аренды
Основная ответственность за заключение договора аренды лежит на арбитражном управляющем. Именно он, как антикризисный управляющий, определяет стратегию наиболее эффективного поиска потенциальных арендаторов, оценивая спрос на недвижимость на рынке, круг лиц, которые могут быть заинтересованы в ней, их финансовое положение и способность обеспечить сохранность эксплуатируемого имущества. ситуации и возможности обеспечить сохранность эксплуатируемого актива.
Закон не устанавливает конкретной процедуры заключения такого договора аренды. Однако примерный алгоритм выглядит следующим образом
1. наличие периода времени, в течение которого разрешена аренда имущества (например, должник сдает имущество в краткосрочную аренду на период проведения инвентаризации, оценки, разрешения споров и проведения торгов) 2. разрешение переуступки прав аренды с залогодержателем (если имущество находится в долгу); и 3. определение основных условий аренды и их согласование на собрании кредиторов. Это условия, касающиеся срока, цены, расходов на содержание и обеспечение безопасности. В этом случае кредиторы могут договориться об основных параметрах аренды (цена не ниже указанной, то есть аренда не ниже цены актива). Так произошло, например, в случае с арендой комплекса недвижимости Белгородского хлебозавода, где утвержденная цена составила более 5,5 млн рублей), либо одобрить подписание договора аренды непосредственно с конкретным арендатором. 4. оценка стоимости договора аренды. Данный этап является необязательным. Все зависит от предмета аренды. Если в аренду сдается завод, предпочтительнее провести оценку, поскольку управляющий в деле о несостоятельности не может самостоятельно определить стоимость. Однако аренда торговых помещений может и не требовать оценки, если были проанализированы предложения, имеющиеся на рынке в открытых источниках, и подготовлены соответствующие сертификаты. 5. поиск арендаторов. Арбитражный управляющий может провести поиск в Едином федеральном реестре юридических лиц (это наиболее распространенный способ). Так было с Белгородским хлебозаводом, Уфимским управлением электротранспорта и т. д.), в СМИ и на специальных интернет-порталах. Заинтересованные лица должны подать предложение.
Возможные злоупотребления и способы защиты
Как видно из описанного выше процесса, арбитражный управляющий обладает весьма широкими полномочиями по определению условий договора.
Поэтому неудивительно, что на практике встречаются случаи злоупотреблений. Активы сдаются в аренду связанным арендаторам по ценам гораздо ниже рыночной стоимости, а управляющие затягивают процесс, чтобы использовать имущество как можно дольше и получить как можно больше прибыли.
Иногда, в соответствии с условиями соглашения, должник также несет расходы, такие как электроэнергия, аренда земли и т. д. Должник становится «центром убытков», а соответствующая арендная компания — «центром прибыли».
Применяя такую систему, менеджеры могут совершать различные правонарушения. Различаются и средства защиты от них. Рассмотрим наиболее распространенные из них.1. Отсутствие целесообразности аренды. Например, банкротство намеренно затягивает процесс несостоятельности и обосновывает необходимость сдачи имущества в аренду. В этом случае кредиторы могут обратиться в суд с жалобой на бездействие синдиката по банкротству в связи с отсутствием условий конкурса по продаже имущества.
2. синдикат по делам о несостоятельности стремится заключить договор аренды значительно ниже рыночной стоимости. Кредиторы могут потребовать урегулирования разногласий и оценки стоимости аренды.
В качестве примера можно привести дело АО «Югроспродукт» (№ А63-13115/2014). В аренду был передан заводской комплекс стоимостью 2,5 млн ф. ст. и впоследствии арендатор предъявил к оплате 5 млн ф. ст. После того как ФНС подала иск к конкурсному синдикату, цена аренды выросла до 4,8 млн рублей.
Суд признал действия союза неразумными и недобросовестными, поскольку «согласие Юга Стекло [арендатора] на столь значительное увеличение размера арендной платы свидетельствует о том, что синдикат банкротов не в полной мере использовал механизм определения рыночной стоимости договоров аренды».
3. банкрот не стал публично афишировать свое предложение о расторжении договора аренды, например, нашел «дружественного» арендатора, готового заключить соглашение.
В таком случае кредитор имеет право
(а) утвердить на кредитной конференции порядок проведения торгов по расторжению договора аренды (способ организации, срок утверждения заявки, порядок проведения испытаний и т.д.) — (б) обратиться в суд, обжаловав бездействие, если в кредитном договоре не хватило голосов для принятия необходимого решения, вне конкурсного производства .
4 Недостаточно тщательная проверка контрагентов. Например, управляющий хочет заключить договор с компанией, предложившей лучшую цену, но это юридическое лицо было создано непосредственно перед подписанием договора и не имело активов («фирма-однодневка»).
Если в результате сделки появятся положительные экономические результаты (повышение арендной платы, оплата коммунальных услуг и т. д.), «фирма-однодневка» сможет использовать недвижимость для получения прибыли и перестать платить арендную плату. У «фирмы-однодневки» нет в распоряжении другого имущества, за счет которого она могла бы финансировать свои долги за счет арендной платы.
В этом случае кредитор может обратиться в суд с просьбой об урегулировании разногласий и изложить свои доводы относительно выбранного управляющим контрагента. В результате суд может запретить заключение договора аренды с контрагентом и обязать администратора заключить договор с другим контрагентом по максимальной цене.
Если договор уже заключен, а арендатор фактически перестал платить арендную плату, можно взыскать компенсацию в рамках дела о банкротстве за непроявление должной осмотрительности при выборе контрагентов.
В качестве примера отсутствия проверки контрагентов можно привести дело ООО «Утиная ферма» (№ А76-5451/2017). Помещение птицефабрики было передано в аренду ООО «Альпина» на основании закона на сумму 50 000 рублей. На момент заключения договора компания не имела права осуществлять деятельность по разведению птицы. Кроме того, компания не предоставила информацию о своем опыте ведения хозяйства.
Суд пришел к выводу, что финансовая и трудовая способность компании на момент заключения договора была заявлена не полностью, а уставный капитал в размере 50 000 рублей явно не обеспечивал хотя бы возможную компенсацию ущерба, причиненного в результате использования оборудования.
Таким образом, при расторжении договора синдикат несостоятельности не провел ряд проверок, чтобы обеспечить защиту имущества и минимизировать возможные убытки, отметил суд. 5. договор уже заключен и не является финансово жизнеспособным. В таких случаях кредиторы могут обратиться к синдикату с просьбой о расторжении договора, поскольку они заранее подготовили доказательства (например, оценку имущества, финансовый анализ) того, что договор действительно нерентабелен.
Если доверительный управляющий игнорирует эти требования, кредитор может подать в суд жалобу на действия доверительного управляющего. Он должен доказать, что имущество сдается в аренду по стоимости ниже рыночной или что иные условия существенно ухудшают положение должника (например, бремя содержания имущества, обязательства по текущему и капитальному ремонту).
Таким образом, лизинг при банкротстве может быть очень законным и полезным инструментом как для заемщика, так и для кредиторов должника. Однако он требует реального стремления к сохранению актива и снижению расходов на его содержание, если по каким-либо причинам конкурсное производство невозможно. Если управляющий отклоняется от этой цели ради собственной выгоды, кредиторы могут выступить против управляющего. Все необходимые средства для этого предусмотрены процессуальным законодательством.
Фото из личного архива Владимира Бубликова
Договор аренды квартиры для банкротства: образец и советы по оформлению
Как получить арендную плату за счет кредиторов во время банкротства?
В предыдущих статьях мы уже говорили об этой позиции и успешно отстаивали ее в реальных судебных спорах. В ходе процедуры банкротства должник вправе исключить из конкурсной массы (на себя и иждивенцев) не только прожиточный минимум. на жилье, но и дополнительные средства на лекарства, квартплату и т. д.
Поговорим подробнее о том, как должник-банкрот может законно тратить деньги на квартплату и не отдавать деньги кредиторам.
Согласно Федеральному закону «О прожиточном минимуме в Российской Федерации», прожиточный минимум — это стоимостная оценка потребительской корзины, включающей минимальный набор продуктов питания, непродовольственных товаров и услуг, необходимых для поддержания здоровья человека. В дальнейшем он обеспечивает его жизнедеятельность и гарантирует обязательные платежи и сборы.
Не все должники имеют собственное жилье, многие вынуждены снимать его. Прожиточный минимум едва покрывает расходы на питание и транспорт и уж точно недостаточен для аренды жилья.
Арендная плата относится к непродовольственным товарам и услугам и, по мнению некоторых судов, уже может быть включена в прожиточный минимум (см. ниже статью о том, как рассчитать прожиточный минимум так, чтобы на него было сложно прожить в будущем).
Как известно, при банкротстве доходы должника удерживаются с него самого и членов его иждивенцев (кто может быть признан членами иждивенцев должника?) ) относятся к имуществу банкрота и распределяются между кредиторами после вычета прожиточного минимума.
Если ваш доход превышает прожиточный минимум, то возникает следующий вопрос: что является прожиточным минимумом? В каком случае средства от аренды должны быть перечислены из вашего дохода, а если да, то не должны?
Как суд решает вопрос о том, стоит ли банкротить арендную плату за счет имущества банкрота? Можно выделить три подхода к этому вопросу.
(1) В 99,9 % случаев суды отдают предпочтение должникам, у которых в собственности нет имущества, не оформленного в собственность. И, конечно, жилье, которое арендует должник, должно соответствовать критериям разумного размера арендной платы и площади помещения.
(2) Существует ряд судебных практик, когда основные суды не обращают внимания на регистрацию должников и позволяют им тратить на банкротство деньги, превышающие деньги презумпции жизни. Если на такую судебную практику подается жалоба, она отменяется.
Это означает, что если должник имеет регистрацию, то случайно. Жалоба на судебный акт, на который кто-то подал жалобу, отменяется. А если нет, то он вступит в силу, должник получит арендную плату.
(3) Суд отказывает должнику на том основании, что он не может доказать, что не может проживать там, где зарегистрирован. На практике не бывает случаев, когда должник доказывает, что он не может проживать по месту регистрации.
Однако доказать это можно, но это требует грамотного и профессионального подхода. Об этом и пойдет речь в нашей статье.
Кстати, когда суды отказались исключать квартплату из конкурсной массы, они заставили судебные органы сообщить, что квартплата включена в прожиточный минимум. То, с чем мы согласны и, по сути, пытаемся выступить в роли первопроходцев, мы опровергаем.
У кого вы ищете деньги на квартплату через прожиточный минимум? Может ли финансовый управляющий самостоятельно исключить арендные платежи из конкурсной массы?
Некоторое время назад Верховный суд РФ своим определением предоставил финансовым управляющим право самостоятельно исключать из конкурсной массы прожиточный минимум своих должников и членов их семей, находящихся на иждивении. .
В состав конкурсной массы не входит имущество. На имущество не может быть наложен арест в соответствии с политическим процессуальным законодательством, в том числе на суммы, соответствующие размеру установленной величины прожиточного минимума, причитающегося должнику-политику и лицу, его содержащему (пункт 3 части 1 статьи 213.25 Кодекса о банкротстве, статья 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ)).
Вопросы об исключении указанных активов (в том числе денежных средств) из конкурсной массы связаны с неорганизованностью конкурсной массы по указанным платежам и разрешаются финансовым управляющим в независимом судебном порядке.
В целом 48 Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года «О некоторых вопросах, касающихся особенностей формирования и распределения конкурсной массы в гражданском банкротстве».
Однако вопрос об исключении из банкротства дополнительных денежных средств, в частности, арендной платы, по-прежнему подлежит разрешению только судом.
Как добиться распределения денег, причитающихся при банкротстве, и что должен доказать должник?
Исключить дополнительные деньги за аренду возможно. Для начала — несколько выдержек из судебной практики, без которых ничего не получится.
При рассмотрении дела о банкротстве суд должен учитывать необходимость соблюдения справедливого баланса между активами кредитора и личными правами должника.
Постановление ВС РФ в полном составе от 13.10.2015 № 45 «О некоторых вопросах, связанных с установлением порядка рассмотрения дел о банкротстве (несостоятельности) граждан».
Иными словами, суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело о банкротстве, должен учитывать права гражданина на достойную жизнь и достоинство при рассмотрении ходатайства о получении денежных средств из конкурсной массы должника в разумном размере для удовлетворения личных потребностей (в частности, платы за квартиру).
Однако следует учитывать и следующие позиции судов
Режим банкротства подразумевает массовое ограничение гражданско-правового типа в его имущественных правах. Это означает, что он должен претерпеть неблагоприятные последствия признания своего банкротства в виде передачи максимума своего имущества и имущественных прав в наследство. Для оплаты требований кредиторов.
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2019 г. N А19-22637/2017.
В данном случае, согласно сложившейся практике, суд подходит к вопросу об освобождении из конкурсной массы должника его конкурсного жилья с учетом следующих критериев
Как суды оценивают эти критерии? Читайте вторую часть.
Как доказать факт аренды квартиры при прохождении процедуры банкротства?
Как доказать финансовому управляющему, что я действительно снимаю квартиру, если мои доходы переведены в банкротство?