Верховный суд РФ «разобрал» правовой статус дольщиков — аграриев нежилых помещений, в том числе квартир, при банкротстве. В кредитных историях даже денежный эквивалент их прав не откажет в исполнении АПК и не будет требования о передаче помещений (определение Верховного суда РФ от 14 февраля 2019 г. Верховный суд РФ 19 февраля 2019 г. Верховный суд РФ отметил, что после введения банкротства для подрядчиков эти требования могут быть предъявлены только в суде по питанию. от подрядчика (в отличие от дома).
В то же время Верховный суд РФ особо подчеркнул, что
По вопросу о том, в какой суд должны обращаться дольщики, претендующие на право собственности на отдельные нежилые помещения (в виде доли в праве собственности на весь полуподземный объект и на объекты незавершенного строительства), Верховный суд РФ указал следующее.
Банкротство застройщика и права соинвесторов апартаментов. Как защитить свои права. Советы адвоката.
Любая организация, даже очень крупная, может стать банкротом. Как и любая другая организация, подрядчики, собирающие средства с граждан или организаций на строительство квартир, могут обанкротиться.
Прежде чем найти особенности защиты прав покупателей квартир, необходимо дать юридическое описание такого вида имущества, как квартира.
К сожалению, в российском законодательстве нет понятия «квартира». Это понятие изредка встречается в некоторых внутренних актах Москвы и Санкт-Петербурга. В основном на эти акты ссылались при строительстве гостиниц. Понятие апартаментов используется как маркетинговый ход для привлечения покупателей такой недвижимости. В переводе с языка маркетинга на законный язык, апартаменты — это просто жилая площадь. В некоторых случаях производители обещают перевести нежилые помещения в жилые, чтобы привлечь покупателей на эту недвижимость. Однако, как правило, такие обещания невыполнимы. Перевод нежилого помещения в жилое требует внесения изменений во весь строительный проект, который должен пройти ряд согласований, лицензий, экспертиз и т. д. Проще сначала спроектировать жилой дом и получить разрешение на строительство жилого дома, чем переводить уже построенный объект из нежилого в жилой.
Поскольку квартиры находятся в нежилых помещениях, в случае банкротства подрядчика именно дольщики, вложившие деньги в этот тип рынка, приобретают жилую недвижимость на этапе строительства. Поэтому в случае банкротства производителя параграф 7 главы 9 Кодекса о банкротстве предусматривает открытие реестра передачи жилых помещений, в котором содержатся требования к гражданам и организациям, заключившим договоры на приобретение квартир и другой жилой недвижимости. . Дольщики, вложившие деньги в строительство квартир и других домов, в том числе с учетом требования о передаче дома в этот реестр, могут получить дом при соблюдении определенных условий, установленных параграфом 7 главы 9 Кодекса о банкротстве. До этого момента законодатели не предусмотрели специального учета для дольщиков, инвестировавших в рынок нежилых помещений, в том числе квартир. Поэтому в случае банкротства производителя покупатели квартир, как правило, могут потребовать возврата вложенных средств, только зарегистрировавшись в установленной очередности удовлетворения требований кредиторов. Поэтому, чтобы не остаться без денег и квартиры, необходимо заранее выявить признаки неплатежеспособности подрядчика и подать в суд иск о признании права собственности до введения его в действие.
В то же время, если в отношении подрядчика, привлекающего средства на строительство квартиры, возникла процедура банкротства, недвижимость все равно можно приобрести, а не участвовать в финансовых требованиях банка. Здесь все зависит от конкретной ситуации.
Как правило, с момента начала процесса банкротства контрагента, то есть после введения первой процедуры — наблюдения, все требования к такой организации, предметом которых является требование о признании права собственности, должны быть рассмотрены арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве контрагента. При этом для действия указанных норм арбитражный суд должен применять специальный параграф Закона о банкротстве, устанавливающий особенности проведения процедур банкротства в отношении подрядных организаций (стадия 7 главы 9 ФЗ «О банкротстве». На практике арбитражные суды не всегда применяют данный параграф при рассмотрении дел о банкротстве подрядчиков, финансирующих строительство квартир, поскольку эти организации не считаются подрядчиками по смыслу Закона о банкротстве. Поэтому, если арбитражный суд не применяет конкретную норму о банкротстве производителя, можно обратиться в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на квартиру. Возможность удовлетворения такого иска также зависит от конкретных обстоятельств дела, а именно: имеются ли разрешения на строительство и иная разрешительная документация, предусмотрены ли планами застройки не жилой площади, соответствующей договору, заключенному с дольщиком, если здание было построено в соответствии с планом или программой. Также важно
Если арбитражный суд продолжит вводить в отношении контрагентов положения главы 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», то в суде общей юрисдикции можно будет также определить в качестве части судью, владеющего квартирой. После введения процедуры наблюдения в отношении контрагентов мы считаем, что правило о том, что все требования, связанные с признанием права собственности, рассматриваются арбитражным судом, распространяется только на требование о праве собственности на квартиру. Однако если на подрядчика распространяется действие главы 7 главы 9 Закона о банкротстве, применяемой в деле о банкротстве, то практика рассмотрения споров о признании права собственности на квартиру в судах общей юрисдикции не является постоянной. Нередки случаи отказа в удовлетворении таких требований. Тогда единственным законным средством защиты права собственности на инвестиционную недвижимость является обращение в арбитражный суд. Как правило, суды по питанию отказывают в удовлетворении таких исков и указывают, что реестр переходов прав на нежилые помещения не соблюдается. Однако в практике встречаются отдельные случаи признания в рамках различных споров, за исключением дел о банкротстве, когда при определенных обстоятельствах суд по питанию удовлетворяет такие иски. Правовой статус исков о признании права собственности в Арбитражном суде связан с реализацией конституционного принципа равного отношения к людям, находящимся в одинаковых или сходных условиях.
Заключение инвестиционного контракта порождает обязательственные правоотношения между сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующих обязательств. Поэтому перед судебным разбирательством по определению права собственности на квартиру в арбитражном суде следует тщательно проанализировать правовую позицию с учетом положительной практики диетического питания при подобных разногласиях.
Как правило, конкурсной массы (или, проще говоря, имущества контрагента), сформированной в ходе банкротства контрагента, недостаточно для погашения финансовых требований всех кредиторов. Поэтому перед включением в реестр финансовых требований при банкротстве подрядчика целесообразно установить право собственности на вложенное имущество, используя все вышеперечисленные правовые методы.